最前研丨2019年市场稳字当头 地价或仍有下探空间

近日，南京发改委发文回应“多盘突破限价”的质疑，表示新房源价格高，是因为不同住宅类型存在一定市场比价关系，南京坚持“房住不炒”定位，坚持房地产市场调控政策不动摇，力度不放松。在最新的限价逻辑下，2019年南京面临着改善项目集中入市，房价或逐渐拔高的局面，南京能否摁住房价上涨势头？

稳房价不动摇 突破限价不易

随着2018年末不少限价盘相继加推收官，南京市场上现存的限价盘逐步减少，2019年改善类项目或将迎来全面爆发。据统计，2019年南京预计还有73个纯新盘将入市，其中多数为2016年到2017年上半年成交的那波高价地。这波高价地在限价下，多通过打造高端改善产品，提高溢价。

根据南京最新的限价逻辑：新房源价格高，是因为不同住宅类型存在一定市场比价关系，比如同区域、同品质情况下，多层住宅价格一般高于高层住宅价格；同区域、同类型情况下，装修住宅价格一般高于毛坯住宅价格。2019年上市的这波纯新盘打造的产品如果做不到差异化入市，想要突围周边同类型、同产品楼盘的房价，恐怕很难。

以富人区河西板块为例，2019年河西3幅高价地均放风入市，这三个项目分别为葛洲坝南京中国府、金茂府和海玥万物。这三个项目楼面地价均在3.7-4.5万元/㎡，“面粉价”逼近甚至超过了目前板块的“限价红线”，同时，这三个项目均规划打造为精装高层豪宅产品。与高层豪宅产品扎堆的河西板块不同，目前超过“限价”的中海城南公馆、高科紫薇堂等项目大多为区域内孤例。河西作为南京楼市的“风向标”，即使打造出豪宅标杆产品，在区域内高层同质化竞争严重的情况下，突破限价很难。大热的江北新区同样如此。

扩大土地供应，从源头解决楼市供需矛盾

限价不放松是摁住房价快速上涨的手段之一，从土地源头解决供需矛盾是另一举措。从近几年土地供求成交来看，2018年土地市场降温明显，土地供应同比去年减少16.07%，成交楼面价同比降低了23.23%。从市场反应来看，溢价地块较少，高地价销声匿迹，开发商拿地更趋理性。南京已经一定程度上遏制了猛涨的“面粉价”，下一步，或许就是扩大供应了，尤其是供不应求的主城区。

注：数据来源cric，住宅+商住地块，不含高淳、溧水，租赁住宅用地

回顾刚刚过去的2018年，较为热门的河西板块当年无住宅类土地供应，成交主要集中在江宁、浦口、六合等房价稍低区域，三区占比超78%。从土地市场供应来看，主城区土地供应趋少，供需矛盾或将加剧。

注：数据来源cric，住宅+商住地块，不含高淳、溧水，租赁住宅用地

不过，2月27日，南京国土局挂出19年第一批出让地块，共7幅，其中主城区5幅，汤山和青龙地铁小镇各1幅。本次挂地的一大现象是主城的供地上来了，不再集中在江宁、浦口、六合这些偏远地区。其实，早在今年1月，南京国土局挂出第一批预公告，集中在秦淮、栖霞这些主城区，仙林湖时隔两年再挂一幅纯宅地，多幅优质地块，后期或将解渴区域房慌。2019年主城区土地供应或增多。

租赁并举 缓和市场供需矛盾

在2019年的南京城建计划中，明确全年筹集租赁房源100万平方米。南京目前正积极培育住房租赁市场，加快建立租购并举的住房供应体系。据悉，为有效缓解在宁学习和工作的各类人群住房问题，南京市将在5个片区推出10000套精装租赁住房。而这是南京首次由政府主导推出的大规模租赁房源。这部分房源功能非常完善，涵盖30平方米、60平方米、90平方米三种户型，家电等生活必需品一应俱全，智能门锁等智能系统齐备，屋内安装智能环境监测系统，确保装修质量合格，上市后可直接拎包入住。

在限价不动摇，大力发展租赁并举的大方针下，预计2019年南京楼市“稳”字当头。目前，南京向民营资本开放租赁住房用地的大门，各大房企也陆续加入租赁市场，预计能够一定程度上缓和市场供需矛盾的问题。而在融资依然偏紧、政策尚未转向情况下，预计2019年谨慎依然是企业拿地的主旋律，地价或仍有一定下探空间。